LA CEDOLARE SECCA, definizione e riferimenti normativi

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato e opzionale che sostituisce la tassazione ordinaria ( IRPEF) ed è applicabile ai contratti di locazione di beni immobili destinati al solo uso abitativo. La cedolare secca sugli affitti è stata introdotta con D.lgs. n. 23 del 2011 definita all’art. 3 e successivamente si ritrova nell’articolo 2 del decreto legge n. 16 del 2012 convertito nella legge n.44 il 26 aprile 2012.

Soggetti potenzialmente coinvolti, chi riguarda

Riguarda il locatore, in qualità di privato e di persona fisica, proprietario dell’immobile o titolare di altro diritto reale di godimento sul bene (esempio l’usufruttuario).

Quando può essere scelta la cedolare secca

La cedolare secca è una opzione che può essere manifestata durante la prima registrazione del contratto ma anche in anni successivi dopo aver compilato il relativo modello RLI per l’agenzia delle entrate da consegnare entro 30 giorni dalla scadenza dell’ annualità. Anche la proroga va fatta 30 giorni prima della scadenza.
Scopo della cedolare secca

E’ un regime fiscale agevolato e facoltativo previsto solo per contratti ad uso abitativo non è possibile applicare la cedolare secca nelle sublocazioni fatta esclusione di sublocazione la cui durata del contratto è inferiore ai 30giorni.
Quali tipologie di immobili comprende la tassazione con la cedolare secca

La cedolare secca può comprendere tutti gli immobili adibiti ad uso abitativo con riferimento alle categorie comprese dall ‘A-1 all’ A-11 fatta esclusione per l’ A-10 ossia gli uffici e gli studi privati. Riguarda altresì gli immobili ad uso commerciale per la sola categoria catastale C-1 ( negozi e botteghe) riferibili esclusivamente a contratti stipulati entro il 2019. Infine si può applicare anche a tutte le pertinenze degli immobili senza limiti ma, nel caso in cui la locazione dell’immobile pertinenziale venga stipulato con contratto distinto, è necessario sempre fare rifermento al vincolo di pertinenza con l’immobile principale di riferimento.

Chi è escluso dalla possibilità di usufruire della cedolare secca

Ne sono escluse tutte le persone fisiche che esercitano la locazione a fini imprenditoriali o professionali. Inoltre, con una circolare l’agenzia delle entrate ha avuto modo di precisare che restano esclusi dalla possibilità di usufruire del regime della cedolare secca “gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti” (circolare numero 26).

In cosa consiste la cedolare secca e quando si versa

Scegliendo la cedolare secca si paga un’imposta fissa sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. L’aliquota di imposta ordinaria è pari al 21% del canone annuo per i canoni liberi, e scende in particolari casi al 10%, per i canoni concordati (nei comuni italiani ad elevata densità abitativa, in quelli del centro Italia colpiti da calamità naturali o nel caso di affitti di immobili destinati a studenti universitari). La base imponibile è il canone di locazione e il termine del versamento è lo stesso della scadenza del pagamento dell’Irpef.

Cosa succede quando si sceglie la cedolare secca, i vantaggi

Il canone di affitto non si cumula con gli altri redditi perché sostituisce l’Irpef, ma sarà compreso nel reddito solo a fini di detrazioni o benefici collegati ad esso (come ad esempio nel calcolo Isee). Non si devono pagare l’imposta di bollo (fatta eccezione per le ricevute di pagamento dei canoni) e l’imposta di registro (fatta esclusione per l’imposta di registro dovuta nel caso di cessione del contratto), non occorre alcuna comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza perché la registrazione vale come comunicazione. Gli svantaggi: Quando ci si avvale della cedolare secca il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone ivi compreso l’adeguamento ISTAT.

Cedolare secca nel caso di pluralità di immobili o immobili cointestati

Nel caso di immobili con più proprietari, ciascuno di essi è libero di scegliere in autonomia il regime di cedolare secca anche disgiuntamente per ogni immobile.

Novità introdotte per la cedolare secca nel 2021 attraverso la Legge di bilancio

Da gennaio 2021 il regime agevolato della cedolare secca è previsto anche per gli affitti di breve durata con il limite però massimo di quattro appartamenti, limite che oltrepassato il quale farebbe presupporre il carattere della imprenditorialità per il quale è previsto divieto dell’applicazione del regime. Sempre dal 2021 l’acconto dell’imposta dovuta dell’anno precedente che era pari al 95% passa al 100%, va pagato in una unica soluzione entro il 30 novembre per importo inferiore a 257,52 euro o in due rate (30 novembre e 30 giugno) se l’importo è superiore.

Considerazione finale

Alla luce di quanto esaminato è chiaro che la cedolare secca al 10% risulta essere sempre conveniente mentre quella ordinaria al 21% va valutata caso per caso, infatti il contribuente con reddito elevato potrebbe optare per questo tipo di regime per evitare di passare allo scaglione IRPEF superiore, ma è anche vero che così facendo verrebbero esclusi dalla dichiarazione del reddito tutte le agevolazioni previste per gli oneri deducibili e le detrazioni.