Cos’è l’IMU

L’IMU è l’Imposta Municipale Unica introdotta nel 2011. Si tratta di un’imposta che si basa sul patrimonio, poiché fa riferimento agli immobili posseduti, senza considerare se questi producano o meno reddito.
Trattandosi di un’imposta municipale, la decisione sulla stessa compete al Comune nel cui territorio si trova l’immobile. Per questo motivo non è importante dove il contribuente ha la residenza ma su quale territorio sorge la costruzione. Da questo introito il comune attinge per tutte le sue necessità. La sua introduzione è servita infatti a compensare una diminuzione dei trasferimenti dallo Stato centrale alle sue diramazioni periferiche più piccole, deciso a causa della volontà di tendere verso il federalismo fiscale.

Come si calcola l’IMU

Questa imposta sugli immobili si calcola moltiplicando tre grandezze: la rendita catastale rivalutata, il coefficiente dell’immobile e l’aliquota di tassazione. Il calcolo dell’IMU permette attraverso la scelta dell’aliquota di tassazione di lasciare ai comuni la decisione su quanto sarà il peso di questa imposta, mentre il coefficiente dell’immobile rimane deciso a livello statale e serve per sistemare le rendite catastali che spesso non rispecchiano il valore del fabbricato.

La rendita catastale

Il calcolo dell’IMU inizia considerando il singolo fabbricato, sia esso un intero palazzo, un appartamento o un garage e prendendo come valore di riferimento la sua rendita catastale. Questa è un valore che si trova scritto in catasto fabbricati per gli immobili e viene stabilito dal catasto in base ai vani o alla metratura, secondo il luogo in cui si trova l’immobile. Per conoscerlo è sufficiente ottenere una visura catastale che si può fare presso il catasto della provincia in cui si trova l’immobile, attraverso un professionista come un commercialista o un geometra o in autonomia sul sito dell’Agenzia delle Entrate loggandosi con lo Spid o con le credenziali del portale.
Per i fabbricati, una volta ottenuta la rendita catastale, questa viene rivalutata forfettariamente del 5% per considerare il passare del tempo dalla sua attribuzione a oggi.
In caso di aree fabbricabili occorre considerare il valore venale del terreno che viene rilasciato dal comune al primo gennaio di ogni anno.
In caso di terreni agricoli si considera il reddito dominicale che è indicato sulla visura catastale rilasciata dal Catasto terreni e lo si rivaluta del 25%.

Coefficiente dell’immobile

Per proseguire con il calcolo dell’IMU, la rendita catastale rivalutata va moltiplicata per il coefficiente dell’immobile. Questo è stabilito a livello nazionale e dipende dalla tipologia di fabbricato. Questo coefficiente è pari a 160 per le abitazioni, 80 per gli uffici, 55 per i negozi, 160 per depositi, garage e tettoie, 140 per laboratori, palestre e stabilimenti balneari e 65 per le grande strutture come fabbriche, capannoni, alberghi e similari.
Per stabilire il coefficiente corretto quello che conta è la classificazione dell’immobile fornita dal catasto che si trova sempre sulla visura catastale del fabbricato.
Per i terreni fabbricabili non è previsto alcun coefficiente, mentre per i terreni agricoli si applica un moltiplicatore pari a 135.

Le aliquote dell’IMU

Per il calcolo dell’IMU è poi necessario conoscere l’aliquota specifica che il comune in cui si trova l’immobile richiede al proprietario a seconda del singolo immobile. Queste vengono stabilite ogni anno, teoricamente entro il 31 dicembre dell’anno precedente, ma normalmente, questa data viene poi derogata. Resta fermo il termine dell’ottobre dell’anno cui fanno riferimento le aliquote per la pubblicazione sul sito del ministero delle finanze in modo che siano disponibili a tutti.
Lo Stato fissa i paletti per ciascuna categoria di immobile, lasciando a disposizione dei comuni la scelta all’interno di una forchetta. In questo modo il Comune adatta l’aliquota alle sue necessità di copertura.

Acconto e saldo IMU

L’IMU si paga in due tranche annuali, una entro il 16 giugno, detta acconto e l’altra entro il 16 dicembre, detta saldo. Il calcolo dell’IMU esatto si potrà fare solo per il saldo, poiché spesso il Comune al 16 giugno non ha ancora deliberato le aliquote di riferimento. In questo caso si procede al calcolo dell’IMU utilizzando le aliquote dell’anno precedente. Giunti al risultato annuale si divide per due e si ha l’importo da corrispondere come acconto. A dicembre si provvede nuovamente al calcolo annuale dell’IMU, sicuramente con le aliquote dell’anno in corso, e si toglie l’acconto già corrisposto. Il risultato è l’importo da versare.

Chi è obbligato a corrispondere l’IMU

Il calcolo dell’IMU interessa i proprietari degli immobili e chi dispone di un diritto reale sugli stessi come l’usufrutto, l’uso o l’abitazione, diritti che danno la piena disponibilità dell’immobile. Sono stabiliti casi di esenzione da alcuni comuni, oppure casi di riduzione delle aliquote applicate.
Per avere informazioni precise occorre fare riferimento alle delibere dei singoli comuni. Un caso che vale a livello nazionale è quello di esenzione per l’abitazione principale che non è dovuta a condizione che il fabbricato rientri in determinate categorie. Vengono di fatto escluse ville, villini e abitazioni signorili, mentre le altre sono esentate.
Un caso di riduzione interessante per gli appartamenti che vengono affittati si ha in molti comuni in caso di contratto di affitto a canone concordato e, in alcuni comuni, a determinate condizioni si possono avere degli sgravi molto importanti: meglio considerare questa possibilità quando si va a stipulare un nuovo contratto di affitto.